上周番禺史诗级抢地战中，招商虽没能如愿夺得靓地，但50多轮荡气回肠的激战，也展现了它的气魄。

同样是抢夺战，去年招商百轮角逐拿下的南沙地块，如今的 招商湾区1872 ，命就有点苦！

【资料图】

冲动高价拿地，去化雪上加霜

湾区1872的地块在2022上半年出让， 被竞价110轮，最终被商斩获，成交楼面价1.8万元/平。

作为招商在南沙的第一个项目，开发商对它寄予厚望。

团购海报

可是，命运弄人， 项目如今2字头的均价，屡屡特惠，购房者还不买单 。

看看产品方面，在售包括79-89-105平三至四房。

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79平的2+1房 ，做成了两卫设计，实用又私密。

89平的2+1房 ，相当于79平放大版，可以做到客厅、两卧室、书房四开间朝南。

105平的3+1房 ，客厅、主卧更阔绰，这个户型也是四开间朝南，只有书房朝北。

各个户型就不详细展开说了。

105样板间

整体来看，户型算中规中矩。

但是 当下广州流行的户型设计确实没“上架” ，例如LDK，全景飘窗，多功能拓展卧室（拆墙改造），长阳台等。

不过，对于香港人来说，香港房子那么矜贵，而南沙房子性价比又那么高，如果他们来大陆买房第一站看到的就是湾区1872，那自然算是不错的产品了。

环境、配套拉胯，孤身难战

零零柒总结了几个湾区1872的绊脚因素，项目地价高房价高、孤独作战、配套差、周边环境拉跨、产品中规中矩。

1、板块房价分化严重。

房价方面， 湾区1872 高拿1.8万/平地价，但价格却能跌破2.7万元/平。

较远一些的 美的云筑 目前在售均价2.1万/平。

二手方面，有 锦绣新城二期 ，挂牌价在1.8万/平。

楼面价不超5千/平的新鸿基 ，未来开盘也许价格会有更大力度。

综合来看，客户对项目难免望而却步。

5#位置/沙盘

2、项目孤掌难鸣。

南沙众多楼市板块热度不一，哪怕只有一片工地的横沥岛都能突围而出，是因为有十几个项目一同发声，宣传效果自然事半功倍。

庆盛板块目前只有湾区1872，项目推广也较为保守，客户关注度自然就低。

项目工地/楼市趋势

3、客群定位难。

项目周边虽然有地铁4号线庆盛站，但碍于4号线运行速度太慢， 如今很多需要通勤市中心的客户更热衷跑去地铁18号线沿线买房。

项目很大几率错过广州市中心客户了。

庆盛站/南沙发布

不过， 得益于临近高铁站 ，湾区1872经常打出“香港精英购房团专场”宣传广告，看得出项目更喜欢招揽香港客户。

4、项目周边界面、配套太拉胯。

教育配套方面，中小学还没落地。

这不还有港科大、港人子弟学校吗？这听起来很高大上！

但如果你不是港澳台和外籍学生，或者实力考生，是不能读到的。

港人子弟学校/南沙发布

短期内，业主孩子只能分配到附近镇街学校了。

据说， 项目周边还会建一所学校，但是八字没一撇，绝不能重押学校这张牌了 。

另外，从庆盛站到项目， 沿途不少施工车辆，周围黄土飞扬 。

相信不少购房者看到这般情景，购买信心会受打击。

新地块加入，招商看到了光

新项目、新地块进入板块，对于湾区1872是竞争，更是曙光。

项目周边未来会有两个对手入场。

新鸿基庆盛枢纽项目 ，于2019年成交，项目由两宗地块（2018NJY-4地块、2019NJY-1地块）组成。

当年新鸿基以底价拿下，折合楼面价约6131元/平、4530元/平，如今还在建设中，未来或成南沙最高地标。

庆盛板块航拍/网络

另外， 南沙今年还上架了一宗商住地（2023NJY-2），跟湾区1872相距不远 。

地块面积近9万m²，起拍总价22.46亿元，折算楼面价6648元/m²，才不到湾区1872拿地价一半，相当有定价优势。

未来，新项目一起打广告宣传， 增加庆盛板块声量，对于招商湾区1872是个机会。

无独有偶，早前香港前特首梁振英到庆盛视察，庆盛凭借高铁、港人教育政策利好，相信会引有意向到内地置业的港人关注。

最后，湾区1872的竞争对手准备到了，但是属于他自己的黎明，它要等到什么时候呢？

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